Trong bối cảnh thị trường bất động sản truyền thống gần như đóng băng, thì làn sóng đầu tư vào chung cư mini đang được coi là lựa chọn phù hợp của không ít nhà đầu tư. Chỉ với 460 triệu đồng, khách hàng đã có thể sở hữu một chung mini diện tích 33m2, có thang máy và gần như đầy đủ thiết bị nội thất.
Giá siêu rẻ
Theo lời mời chào của anh Điệp, một nhân viên chuyên bán bất động sản, PV TS tìm đến là dự án chung cư mini Đồng Nhân, Hoài Đức, Hà Nội. Được giới thiệu là một trong những dự án “rẻ nhất Hà Nội” hiện nay, quả thực mức giá của chung cư này khiến nhiều khách hàng phải giật mình.
Diện tích căn hộ là 33 m2, giá bán chỉ hơn 14 triệu đồng/m2, tức là khoảng 460 triệu đồng/căn hộ. Đặc biệt, vị trí của tòa nhà khá thuận lợi, đi thẳng đường Lê Văn Lương kéo dài đến khu vực xã Yên Nghĩa (Hoài Đức, Hà Nội), cách ngã tư Lê Văn Lương và Khuất Duy Tiến khoảng 10km, đường đi lại khá thuận tiện, gần khu C, D của đô thị Geleximco, có 3 mặt thoáng, ô tô có thể đỗ ở cửa.
![]()
Khu nhà được xây dựng trên diện tích khoảng 150m2, dự kiến gồm 8 tầng, giao nhà cho khách hàng vào cuối năm nay, hiện dự án đã hoàn thành 3 tầng. Đặc biệt, dù mức giá khá “mềm” nhưng chung cư này được thiết kế khá hiện đại, có hệ thống thang máy đi lại giữa 8 tầng. Mỗi căn hộ đều có các thiết bị nội thất như thiết bị vệ sinh, tủ bếp, bếp gas, hệ thống bóng điện và điện ngầm trong tường. Ngoài ra, tòa nhà còn có một hệ thống thang bộ để thoát hiểm khi cần thiết.
“Thực ra, bán giá đó là do nhiều chủ đầu tư hiện nay đang “đói vốn”, chứ như thời kỳ giữa năm ngoái thì không bao giờ khách hàng có thể mua với giá như vậy. Vì thế, đây đã là mức giá ưu đãi nhất rồi, không thể giảm hơn được nữa”, anh Điệp nói.
Về việc bàn giao sổ đỏ, anh Điệp cho biết, sổ đỏ sẽ được bàn giao sau 1 năm sử dụng nhà, vì chủ đầu tư còn phải làm các thủ tục. Tuy nhiên, khách hàng có thể giữ lại 20 triệu đồng tiền mua nhà, để làm “tin”, khi nào chủ nhà đưa sổ đỏ sẽ nhận nốt số tiền này.
Liên hệ với một nhân viên bán hàng khác, chúng tôi cũng nhận được lời mời chào về một khu chung cư mini trên đường Lê Văn Lương kéo dài với mức giá rất hấp dẫn, từ 700 triệu đồng – 1,1 tỷ đồng/căn.
Theo đó, chung cư mini này được thiết kế 7 tầng. Mỗi tầng có 5 căn hộ diện tích các căn hộ: 34m2, 50m2, 58m2. Có thang máy và khu để xe rộng rãi.
Đặc biệt, khi tìm hiểu thực tế tại khu vực Pháo Đài Láng ( Hà Nội), không ít các hộ gia đình ở đây đã xây dựng những căn hộ nhỏ hơn (có căn chỉ 20m2) với mức giá từ 300 – 400 triệu đồng/căn.
Tuy nhiên, do không đủ diện tích quy định để được công nhận là chung cư mini và được cấp sổ đỏ. Do vậy, dù giá khá mềm, nhưng những căn hộ này cũng không thực sự được nhiều người quan tâm
Đắt khách
Việc hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư, mà ngay với những người có nhu cầu thực muốn sở hữu nhà cũng không dễ dàng chấp nhận mức lãi suất lên tới hơn 20% như hiện nay.
Thắt chặt lãi suất tín dụng đã khiến cho thị trường bất động sản từ cuối năm 2010 đến nay gần như đóng băng, nhất là ở phân khúc bất động sản cao cấp. Chung cư vốn được coi là hình thức bất động sản hút khách trong thời gian qua, nhưng tại thời điểm này cũng rất ít những giao dịch thành công.
Trong khi nhà chung cư cao cấp giá quá cao, nhà ở giá rẻ không dễ mua, thì những dự án chung cư mini lại được coi là lựa chọn lý tưởng cho những người có nhu cầu thực có thể sở hữu những căn hộ riêng.
Không cần phải “xí” chỗ hay đặt cọc trước cả mấy năm trời, cũng không phải góp vốn đầu tư xây dựng như ở một số chung cư thương mại. Chỉ cần chồng đủ tiền, chủ nhà viết giấy mua bán trao tay, thế là có thể đến ở ngay lập tức.
![]()
Đặc biệt, giá của những khu chung cư mi ni này thường rẻ hơn nhiều lần so với các chung cư truyền thống và chung cư cao cấp. Giá của chung mini thường dao động phổ biến ở mức trên dưới 1 tỷ đồng.
Dù được coi là “điểm sáng” của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, nhưng để sở hữu được một căn hộ chung cư mini vừa ý không phải là dễ dàng. Vì thực tế, số lượng chung cư mi ni đã hoàn thành hoặc sắp hoàn thành trên địa bàn thành phố Hà Nội không phải là nhiều.
Liên hệ qua nhiều “cò” nhà đất, nhưng chúng tôi đều nhận được lời hứa hẹn: “Để lại số điện thoại nhé, khi nào chỗ phù hợp sẽ gọi lại sau”.
Chị Nguyệt, một “cò” nhà đất ở khu vực Xuân Thủy (Hà Nội) cho biết, nếu muốn mua chung cư cao cấp hoặc chung cư truyền thống thì không thiếu, nhưng chung cu mini thì phải chờ vì nguồn cung không phải là nhiều.
“Hai hôm trước có 1 phòng hơn 30m2 ở chung cư mini ngay ngõ 233 Xuân Thủy, nhưng vừa rao bán đã có người mua ngay. Tìm chung cư mini khó lắm, em cứ để lại số điện thoại, có chị sẽ gọi sau”, chị Nguyệt nói.
Anh Nguyễn Văn Thanh, chủ một tòa nhà chung cư mini ở phố Huỳnh Thúc Kháng (Hà Nội) cho biết, gia đình anh xây một tòa nhà chung cư mini 5 tầng, tổng cộng là 12 căn hộ trên diện tích đất chỉ hơn 150 m2 từ giữa năm 2010. Cho đến cuối tháng 5 vừa rồi nhà đã thành, nhưng rao bán trong vòng 1 tuần đã có người hỏi mua hết ngay.
Trong khi đó, phải khá vất vả, chúng tôi mới được một văn phòng nhà đất trên đường Láng giới thiệu cho một tòa nhà chung cư mini mới xây nằm sâu trong một ngõ phố Pháo Đài Láng (Đống Đa). Thế nhưng, khi tìm đến, chủ tòa nhà trên đã khẳng định là hết nhà từ tuần trước.
Còn theo giám đốc một sàn bất động sản trên đường Lê Văn Lương kéo dài, trong vài tháng qua, số người tìm đến sàn hỏi mua chung cư mini đã tăng lên đột biến, mỗi ngày không dưới 5 - 7 cặp vợ chồng tìm đến đặt vấn đề nhờ “săn” hộ một căn với chi phí hoa hồng khá cao.
“Chỉ tiếc là thời điểm này, các dự án chung cư mini không nhiều, vì các chủ đầu tư trước đây cho rằng lợi nhuận từ hình thức này không cao bằng các loại chung cư khác. Nếu có hàng, chắc chắn mỗi nhân viên bán hàng, mỗi tháng cũng kiếm được vài chúc triệu đồng là ít”, vị giám đốc này nhấn mạnh.
Liệu có rủi ro?
Bắt đầu xuất hiện từ khoảng đầu năm 2007, nhưng đến giữa năm 2010, việc mua bán chung cư mini mới thực sự trở nên sôi động và thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.
Lý giải về việc các chung cư mini hút khách, ngay cả khi bất động sản trầm lắng như hiện nay, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ưu điểm nổi bật chung cư mini giá thành không quá cao, người có thu nhập trung bình cũng có thể mua được.
Bên cạnh đó, vị trí của các khu chung cư này rất thuận lợi, nhiều nơi nằm ngay trong khu vực nội thành Hà Nội, vì không có nhiều hộ gia đình sinh sống nên cuộc sống không mấy phức tạp.
Nguồn cung cũng không phải nhiều, vì chung cư mini được xây dựng chủ yếu là trên diện tích đất mà người dân được sở hữu, hoặc những mảnh đất vườn chuyển sang đất ở.
Đối tượng mua chung cư mini chủ yếu là người có tiền thật và có nhu cầu thật. Do vậy, dù đang khó khăn về vay vốn, nhưng những đối tượng này vẫn có thể “chồng” đủ tiền để lấy nhà.
Đặc biệt, ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 71, hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở vào đầu tháng 8 vừa qua, trong đó có nội dung đáng chú ý là sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các căn hộ thuộc trong một ngôi nhà có diện tích từ vài trăm mét vuông trở lên, đã tạo hành lang pháp lý cho những người mua nhà.
Tuy nhiên, quy định là thế, theo Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản (xin được giấu tên) ở Hà Nội: “Tuy đắt khách, nhưng xét về quyền sở hữu, người mua căn hộ này sẽ rất dễ chịu thiệt thòi vì nếu căn hộ quá nhỏ sẽ không đạt quy định cấp sổ đỏ. Còn nếu căn hộ trên 30m2 mà chủ đầu tư không ngoại giao tốt thì cũng khó mà có được sổ đỏ hoặc sổ hồng cho người mua”.
Lý giải điều này, theo GS Đặng Hùng Võ, nghị định 71 đã quy định khá đầy đủ và chi tiết về vấn đề này. Tuy nhiên vướng mắc ở chỗ chính quyền địa phương chưa tuyệt đối thực hiện.
“Có thể là do họ chưa quen với quy định mới. Do đó, giấy chủ đầu tư trình lên, vẫn có thể xếp trên bàn mà chưa được duyệt”, ông Võ nói.
Theo nghị định 71, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu phải là 30m2; đồng thời phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật nhà ở.
Nhà ở có đủ điều kiện quy định như nêu trên mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Đặc biệt, mỗi căn hộ riêng lẻ trong chung cư mini này được cho phép bán, cho thuê khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung
Theo lời mời chào của anh Điệp, một nhân viên chuyên bán bất động sản, PV TS tìm đến là dự án chung cư mini Đồng Nhân, Hoài Đức, Hà Nội. Được giới thiệu là một trong những dự án “rẻ nhất Hà Nội” hiện nay, quả thực mức giá của chung cư này khiến nhiều khách hàng phải giật mình.
Diện tích căn hộ là 33 m2, giá bán chỉ hơn 14 triệu đồng/m2, tức là khoảng 460 triệu đồng/căn hộ. Đặc biệt, vị trí của tòa nhà khá thuận lợi, đi thẳng đường Lê Văn Lương kéo dài đến khu vực xã Yên Nghĩa (Hoài Đức, Hà Nội), cách ngã tư Lê Văn Lương và Khuất Duy Tiến khoảng 10km, đường đi lại khá thuận tiện, gần khu C, D của đô thị Geleximco, có 3 mặt thoáng, ô tô có thể đỗ ở cửa.
Chung cư mi ni Đồng Nhân, Hoài Đức, Hà Nội đang xây dựng, dự kiến
căn hộ 33m2 được bán với giá 460 triệu đồng.
căn hộ 33m2 được bán với giá 460 triệu đồng.
Khu nhà được xây dựng trên diện tích khoảng 150m2, dự kiến gồm 8 tầng, giao nhà cho khách hàng vào cuối năm nay, hiện dự án đã hoàn thành 3 tầng. Đặc biệt, dù mức giá khá “mềm” nhưng chung cư này được thiết kế khá hiện đại, có hệ thống thang máy đi lại giữa 8 tầng. Mỗi căn hộ đều có các thiết bị nội thất như thiết bị vệ sinh, tủ bếp, bếp gas, hệ thống bóng điện và điện ngầm trong tường. Ngoài ra, tòa nhà còn có một hệ thống thang bộ để thoát hiểm khi cần thiết.
“Thực ra, bán giá đó là do nhiều chủ đầu tư hiện nay đang “đói vốn”, chứ như thời kỳ giữa năm ngoái thì không bao giờ khách hàng có thể mua với giá như vậy. Vì thế, đây đã là mức giá ưu đãi nhất rồi, không thể giảm hơn được nữa”, anh Điệp nói.
Về việc bàn giao sổ đỏ, anh Điệp cho biết, sổ đỏ sẽ được bàn giao sau 1 năm sử dụng nhà, vì chủ đầu tư còn phải làm các thủ tục. Tuy nhiên, khách hàng có thể giữ lại 20 triệu đồng tiền mua nhà, để làm “tin”, khi nào chủ nhà đưa sổ đỏ sẽ nhận nốt số tiền này.
Liên hệ với một nhân viên bán hàng khác, chúng tôi cũng nhận được lời mời chào về một khu chung cư mini trên đường Lê Văn Lương kéo dài với mức giá rất hấp dẫn, từ 700 triệu đồng – 1,1 tỷ đồng/căn.
Theo đó, chung cư mini này được thiết kế 7 tầng. Mỗi tầng có 5 căn hộ diện tích các căn hộ: 34m2, 50m2, 58m2. Có thang máy và khu để xe rộng rãi.
Đặc biệt, khi tìm hiểu thực tế tại khu vực Pháo Đài Láng ( Hà Nội), không ít các hộ gia đình ở đây đã xây dựng những căn hộ nhỏ hơn (có căn chỉ 20m2) với mức giá từ 300 – 400 triệu đồng/căn.
Tuy nhiên, do không đủ diện tích quy định để được công nhận là chung cư mini và được cấp sổ đỏ. Do vậy, dù giá khá mềm, nhưng những căn hộ này cũng không thực sự được nhiều người quan tâm
Đắt khách
Việc hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư, mà ngay với những người có nhu cầu thực muốn sở hữu nhà cũng không dễ dàng chấp nhận mức lãi suất lên tới hơn 20% như hiện nay.
Thắt chặt lãi suất tín dụng đã khiến cho thị trường bất động sản từ cuối năm 2010 đến nay gần như đóng băng, nhất là ở phân khúc bất động sản cao cấp. Chung cư vốn được coi là hình thức bất động sản hút khách trong thời gian qua, nhưng tại thời điểm này cũng rất ít những giao dịch thành công.
Trong khi nhà chung cư cao cấp giá quá cao, nhà ở giá rẻ không dễ mua, thì những dự án chung cư mini lại được coi là lựa chọn lý tưởng cho những người có nhu cầu thực có thể sở hữu những căn hộ riêng.
Không cần phải “xí” chỗ hay đặt cọc trước cả mấy năm trời, cũng không phải góp vốn đầu tư xây dựng như ở một số chung cư thương mại. Chỉ cần chồng đủ tiền, chủ nhà viết giấy mua bán trao tay, thế là có thể đến ở ngay lập tức.
Chung cư mi ni đang đắt khách
Đặc biệt, giá của những khu chung cư mi ni này thường rẻ hơn nhiều lần so với các chung cư truyền thống và chung cư cao cấp. Giá của chung mini thường dao động phổ biến ở mức trên dưới 1 tỷ đồng.
Dù được coi là “điểm sáng” của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, nhưng để sở hữu được một căn hộ chung cư mini vừa ý không phải là dễ dàng. Vì thực tế, số lượng chung cư mi ni đã hoàn thành hoặc sắp hoàn thành trên địa bàn thành phố Hà Nội không phải là nhiều.
Liên hệ qua nhiều “cò” nhà đất, nhưng chúng tôi đều nhận được lời hứa hẹn: “Để lại số điện thoại nhé, khi nào chỗ phù hợp sẽ gọi lại sau”.
Chị Nguyệt, một “cò” nhà đất ở khu vực Xuân Thủy (Hà Nội) cho biết, nếu muốn mua chung cư cao cấp hoặc chung cư truyền thống thì không thiếu, nhưng chung cu mini thì phải chờ vì nguồn cung không phải là nhiều.
“Hai hôm trước có 1 phòng hơn 30m2 ở chung cư mini ngay ngõ 233 Xuân Thủy, nhưng vừa rao bán đã có người mua ngay. Tìm chung cư mini khó lắm, em cứ để lại số điện thoại, có chị sẽ gọi sau”, chị Nguyệt nói.
Anh Nguyễn Văn Thanh, chủ một tòa nhà chung cư mini ở phố Huỳnh Thúc Kháng (Hà Nội) cho biết, gia đình anh xây một tòa nhà chung cư mini 5 tầng, tổng cộng là 12 căn hộ trên diện tích đất chỉ hơn 150 m2 từ giữa năm 2010. Cho đến cuối tháng 5 vừa rồi nhà đã thành, nhưng rao bán trong vòng 1 tuần đã có người hỏi mua hết ngay.
Trong khi đó, phải khá vất vả, chúng tôi mới được một văn phòng nhà đất trên đường Láng giới thiệu cho một tòa nhà chung cư mini mới xây nằm sâu trong một ngõ phố Pháo Đài Láng (Đống Đa). Thế nhưng, khi tìm đến, chủ tòa nhà trên đã khẳng định là hết nhà từ tuần trước.
Còn theo giám đốc một sàn bất động sản trên đường Lê Văn Lương kéo dài, trong vài tháng qua, số người tìm đến sàn hỏi mua chung cư mini đã tăng lên đột biến, mỗi ngày không dưới 5 - 7 cặp vợ chồng tìm đến đặt vấn đề nhờ “săn” hộ một căn với chi phí hoa hồng khá cao.
“Chỉ tiếc là thời điểm này, các dự án chung cư mini không nhiều, vì các chủ đầu tư trước đây cho rằng lợi nhuận từ hình thức này không cao bằng các loại chung cư khác. Nếu có hàng, chắc chắn mỗi nhân viên bán hàng, mỗi tháng cũng kiếm được vài chúc triệu đồng là ít”, vị giám đốc này nhấn mạnh.
Liệu có rủi ro?
Bắt đầu xuất hiện từ khoảng đầu năm 2007, nhưng đến giữa năm 2010, việc mua bán chung cư mini mới thực sự trở nên sôi động và thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.
Lý giải về việc các chung cư mini hút khách, ngay cả khi bất động sản trầm lắng như hiện nay, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ưu điểm nổi bật chung cư mini giá thành không quá cao, người có thu nhập trung bình cũng có thể mua được.
Bên cạnh đó, vị trí của các khu chung cư này rất thuận lợi, nhiều nơi nằm ngay trong khu vực nội thành Hà Nội, vì không có nhiều hộ gia đình sinh sống nên cuộc sống không mấy phức tạp.
Nguồn cung cũng không phải nhiều, vì chung cư mini được xây dựng chủ yếu là trên diện tích đất mà người dân được sở hữu, hoặc những mảnh đất vườn chuyển sang đất ở.
Đối tượng mua chung cư mini chủ yếu là người có tiền thật và có nhu cầu thật. Do vậy, dù đang khó khăn về vay vốn, nhưng những đối tượng này vẫn có thể “chồng” đủ tiền để lấy nhà.
Đặc biệt, ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 71, hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở vào đầu tháng 8 vừa qua, trong đó có nội dung đáng chú ý là sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các căn hộ thuộc trong một ngôi nhà có diện tích từ vài trăm mét vuông trở lên, đã tạo hành lang pháp lý cho những người mua nhà.
Tuy nhiên, quy định là thế, theo Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản (xin được giấu tên) ở Hà Nội: “Tuy đắt khách, nhưng xét về quyền sở hữu, người mua căn hộ này sẽ rất dễ chịu thiệt thòi vì nếu căn hộ quá nhỏ sẽ không đạt quy định cấp sổ đỏ. Còn nếu căn hộ trên 30m2 mà chủ đầu tư không ngoại giao tốt thì cũng khó mà có được sổ đỏ hoặc sổ hồng cho người mua”.
Lý giải điều này, theo GS Đặng Hùng Võ, nghị định 71 đã quy định khá đầy đủ và chi tiết về vấn đề này. Tuy nhiên vướng mắc ở chỗ chính quyền địa phương chưa tuyệt đối thực hiện.
“Có thể là do họ chưa quen với quy định mới. Do đó, giấy chủ đầu tư trình lên, vẫn có thể xếp trên bàn mà chưa được duyệt”, ông Võ nói.
Theo nghị định 71, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu phải là 30m2; đồng thời phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật nhà ở.
Nhà ở có đủ điều kiện quy định như nêu trên mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Đặc biệt, mỗi căn hộ riêng lẻ trong chung cư mini này được cho phép bán, cho thuê khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung
PA_theo Vietbao
