» Chi phí xây dựng tăng mạnh đang tạo ra sức ép lớn lên thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến cơ cấu sản phẩm, tiến độ triển khai dự án và khả năng tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, trong thách thức cũng mở ra cơ hội để thị trường tái cấu trúc, hướng đến các sản phẩm chất lượng cao, tích hợp công nghệ và phát triển bền vững.
Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu, chi phí xây dựng leo thang trở thành yếu tố chi phối toàn bộ chuỗi phát triển. Từ giá vật liệu, nhân công đến điều kiện tín dụng và khả năng tổ chức thi công, tất cả đều đang tạo ra áp lực lớn cho doanh nghiệp và làm thay đổi cục diện cung - cầu trên thị trường. Việc kiểm soát giá thành, nguồn vốn và nhân lực không chỉ là bài toán sống còn của doanh nghiệp, mà còn là thước đo cho khả năng thích nghi và tái cấu trúc ngành trong dài hạn.
Hiện nay, thị trường xây dựng toàn cầu và trong nước đang đối mặt với 3 rào cản lớn là giá thành tăng cao, điều kiện tài chính bị siết chặt và thiếu hụt nguồn lao động. Đây là những yếu tố trực tiếp làm chậm tiến độ triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực đô thị lớn. Tại Việt Nam, từ năm 2024, thị trường vật liệu xây dựng ghi nhận nhiều biến động về giá, nổi bật là nhóm xi măng, đá và cát xây dựng. Cùng với đó, chi phí nhân công và đầu tư tiện ích ngày càng tăng đã đẩy tổng chi phí phát triển dự án lên mức đáng kể. Trong quý 1/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình 79 triệu đồng/m², tăng tới 32% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh rõ tác động từ chi phí đầu vào.
TP.HCM ghi nhận khoảng 800 căn hộ mở bán trong quý 1/2025, phần lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp. Nhà ở giá hợp lý tiếp tục khan hiếm, cho thấy bài toán chi phí đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai các dự án phục vụ đại đa số người dân. Ở phân khúc thấp tầng, xu hướng tăng giá cũng không kém phần rõ rệt. Tại Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm trong 5 năm qua, nhà liền kề tăng 22%/năm, phần lớn xuất phát từ việc gia tăng chi phí đầu tư cho hạ tầng, cảnh quan và tiện ích đồng bộ.
Sự kết thúc của chu kỳ lãi suất thấp khiến chi phí vốn gia tăng, trong khi các tổ chức tín dụng siết điều kiện cho vay, đặc biệt là đối với lĩnh vực bất động sản. Dù mặt bằng lãi suất đã được điều tiết, dòng vốn tín dụng vẫn bị kiểm soát chặt chẽ theo hướng thận trọng, khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó trong việc tái khởi động hoặc triển khai dự án mới, nhất là ở các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội.
Nguồn nhân lực trong ngành Xây dựng cũng đang chịu áp lực lớn. Lao động phổ thông chủ yếu đến từ khu vực nông thôn, mang tính thời vụ và di chuyển theo mùa, gây gián đoạn tiến độ thi công. Một số chủ đầu tư đã bắt đầu áp dụng công nghệ hiện đại như mô hình BIM hoặc thi công tiền chế nhằm rút ngắn thời gian và tối ưu chi phí.
Ngoài 3 yếu tố trên, ngành Xây dựng còn chịu tác động từ biến đổi khí hậu, thiếu hụt năng lượng và quỹ đất ngày càng hạn chế. TP.HCM là một ví dụ điển hình khi liên tục đối mặt với triều cường và mưa lớn, làm tăng chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Những thách thức này đang buộc các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản phải thay đổi phương pháp tiếp cận, từ khâu thiết kế đến tổ chức thi công.
Sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào thời kỳ tái cấu trúc với kỳ vọng lớn từ chính sách. Việc đồng loạt ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, đồng thời tạo điều kiện cho dòng vốn dài hạn quay lại thị trường. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng quy mô lớn như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam, vành đai Hà Nội và TP.HCM đang được thúc đẩy nhanh, tạo dư địa phát triển mới cho các đô thị vệ tinh.
Một xu hướng đang nổi lên là nhu cầu tăng cao đối với các không gian làm việc chất lượng, tích hợp tiêu chuẩn ESG. Mô hình “khu nghỉ dưỡng làm việc” (workation) với các tòa nhà tích hợp tiện ích đang ngày càng được ưa chuộng. Giá thuê văn phòng tại TP.HCM hiện đạt trung bình 833.000 đồng/m²/tháng, tăng 4% theo năm, cho thấy khách thuê sẵn sàng trả giá cao hơn cho trải nghiệm môi trường làm việc linh hoạt và chất lượng.
Khi chi phí đầu tư ngày càng gia tăng, thị trường sẽ nghiêng về phía các doanh nghiệp biết đầu tư dài hạn vào chất lượng tài sản, tích hợp ESG và ứng dụng công nghệ thi công hiệu quả. Việc đón đầu xu hướng thiết kế bền vững, tối ưu chi phí vận hành và nâng cấp không gian sẽ là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn biến động, đồng thời định vị sản phẩm tốt hơn trong mắt người tiêu dùng.
Cem.Info
