» Giá nhà tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, đang vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân, nhất là người lao động thu nhập trung bình và thấp. Nguyên nhân chủ yếu đến từ quy trình đầu tư bất động sản phức tạp với nhiều nhóm chi phí phát sinh. Nếu không có giải pháp kịp thời và đồng bộ, bài toán nhà ở tiếp cận người dân sẽ ngày càng khó giải.
Thời gian gần đây giá nhà không ngừng leo thang, bất chấp thị trường có dấu hiệu chững lại và nhu cầu mua có thực sự suy giảm? Câu trả lời nằm ở hàng loạt chi phí cấu thành nên giá bất động sản từ đất đai, thủ tục hành chính, tài chính cho đến biến động giá vật liệu xây dựng. Từ góc nhìn các chuyên gia sẽ phân tích chi tiết các yếu tố chi phí tác động đến giá nhà và đề xuất giải pháp nhằm góp phần đưa thị trường trở về đúng quỹ đạo.
Các chi phí tác động đến giá nhà
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất kể là một dự án bất động sản dù là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội, đều phải trải qua quy trình đầu tư phức tạp với nhiều nhóm chi phí:
- Chi phí đất đai là gánh nặng đầu tiên, bao gồm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và phí giao đất. Thông thường, chi phí này chiếm khoảng 25% giá thành bất động sản. Tuy nhiên, ở các vị trí trung tâm, tỷ lệ có thể lên đến 40 - 50%.
- Chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5%, nhưng nếu kéo dài do vướng mắc hành chính, có thể vượt mốc 10%. Thủ tục càng phức tạp, chi phí càng tăng, làm đội giá nhà.
- Chi phí vốn bao gồm lãi vay, chi phí quản lý tài chính và nhà thầu dao động từ 5 - 10% tổng đầu tư. Khi dự án chậm tiến độ do thủ tục hành chính, những khoản này tăng đáng kể.
- Chi phí xây dựng là biến số khó lường nhất hiện nay. Giá vật liệu xây dựng như xi măng, cát xây dựng, đá xây dựng tăng do bước vào mùa cao điểm xây dựng, chi phí vận chuyển và nhiên liệu cũng leo thang khiến tổng chi phí đầu tư tiếp tục bị đẩy lên.
Kết quả là, giá nhà thương mại tại Hà Nội dao động 50 - 70 triệu đồng/m² ở khu trung tâm, 30 - 40 triệu đồng/m² ở vùng ven; nhà ở xã hội sau khi trừ hỗ trợ vẫn ở mức 20 - 30 triệu đồng/m², vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân thu nhập thấp.
Giải pháp ổn định giá nhà
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), hiện thu nhập bình quân của các hộ gia đình sống tại các đô thị lớn mới chỉ đáp ứng được khoảng 30 - 40% giá trị một căn hộ thương mại tiêu chuẩn. Nếu không có biện pháp kịp thời, giá nhà tăng sẽ làm suy yếu khả năng sở hữu nhà, gây bất ổn về an sinh xã hội và ổn định kinh tế.
Để tháo gỡ, cần đồng bộ các giải pháp:
- Về quản lý thị trường: Doanh nghiệp cần tuân thủ pháp luật về xác định giá bán, huy động vốn và công khai, minh bạch thông tin. Cần xử lý nghiêm các hành vi găm hàng, tạo giá ảo, thao túng thị trường.
- Về kiểm soát chi phí: Nhà nước cần công bố kịp thời thông tin giá vật liệu xây dựng, tăng cường kiểm tra, giám sát khi có biến động bất thường. Đồng thời, xử lý nghiêm hành vi găm hàng, tăng giá không hợp lý.
- Về cơ cấu sản phẩm: Doanh nghiệp nên tăng tỷ trọng nhà ở giá hợp lý, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người lao động. Tối ưu hóa quy trình đầu tư - thiết kế - xây dựng - vận hành để giảm chi phí trung gian và quản trị hiệu quả để kéo giảm giá thành.
- Về phát triển nhà ở xã hội: Chính quyền địa phương cần chủ động quy hoạch vùng phát triển nhà ở xã hội, xác định quỹ đất và đơn giản hóa thủ tục để khuyến khích nhà đầu tư tham gia triển khai dự án.
Ở góc độ tài chính công và điều tiết thị trường, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính cho rằng, giá nhà liên tục bị đẩy lên không chỉ do thị trường mà còn vì độ trễ trong chính sách kiểm soát chi phí đầu vào. Chúng ta đang thiếu cơ chế điều tiết hợp lý chi phí đất, đặc biệt ở khâu đền bù và đấu giá. Nếu chi phí đất cứ chiếm tới 40 - 50% giá nhà, thì mọi nỗ lực làm nhà giá rẻ sẽ không thực chất, ông Thịnh nhận định. Theo ông, cần sớm có cơ chế định giá đất sát với thực tế, công bố chỉ số giá xây dựng minh bạch theo quý, đồng thời hỗ trợ tín dụng dài hạn cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nếu muốn tạo ra tác động rõ ràng và bền vững.
ximang.vn (TH/ VnEconomy)
