Tháo gỡ rào cản phát triển nhà ở "vừa túi tiền" tại Việt Nam

Phát triển nhà ở thương mại "vừa túi tiền" đang là vấn đề mang tính sống còn với thị trường bất động sản Việt Nam. Đây không chỉ là bài toán nhà ở, mà còn là bài toán an sinh, cơ hội tiếp cận đô thị và thúc đẩy phát triển bền vững. Tuy nhiên, tại Việt Nam, phân khúc này đang ngày càng trở nên khan hiếm bởi hàng loạt rào cản từ pháp lý, chi phí đầu vào đến yếu tố xã hội và năng lực quản trị. Việc nhận diện rõ những thách thức hiện hữu là bước đầu tiên để xây dựng cơ chế chính sách hiệu quả, phù hợp với đặc điểm kinh tế - xã hội của Việt Nam. Dưới góc nhìn của TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường hiện đang đối mặt với các rào cản nổi bật, nếu không được tháo gỡ kịp thời sẽ tiếp tục làm trầm trọng thêm sự lệch pha cung - cầu nhà ở.

Một trong những nguyên nhân chính là sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Không ít dự án bị đình trệ vì vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư rườm rà hoặc thiếu quỹ đất phù hợp, trong khi nguồn lực công để phát triển phân khúc này còn khá hạn chế. Cung không theo kịp cầu khiến giá nhà bị đẩy lên, làm mất dần cơ hội tiếp cận của người thu nhập trung bình và thấp.

Tình hình càng thêm phức tạp khi chi phí xây dựng liên tục leo thang. Giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, cát, đá xây dựng tăng mạnh, đặc biệt trong bối cảnh đầu tư công được đẩy nhanh và nhu cầu nhân công tăng đột biến. Ước tính trong năm qua, giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 10%, chi phí lao động cũng tăng tới 15%. Điều này khiến giá thành nhà đội lên cao, vượt khỏi mức được xem là “vừa túi tiền”.

Song song đó, nhiều rào cản về pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật cũng góp phần làm tăng chi phí và giảm tính khả thi của các dự án nhà ở giá hợp lý. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và quy định quy hoạch đô thị đôi khi không được thiết kế dành cho mục tiêu phát triển nhà ở quy mô lớn với chi phí thấp. Theo ông Bình, việc phải tuân thủ những quy định chưa cập nhật với thực tiễn đã khiến giá nhà tăng thêm từ 40 - 50% ngay từ khâu thiết kế và xây dựng.

Ở góc độ sử dụng và vận hành, người mua nhà thu nhập thấp còn chịu thêm gánh nặng do chi phí tiện ích cao. Nhiều công trình nhà giá rẻ, đặc biệt là các khu tái định cư, sử dụng thiết bị cũ kỹ, thiếu cách nhiệt, không tiết kiệm năng lượng, khiến chi phí điện, nước, bảo trì tăng đáng kể. Những chi phí phát sinh này làm giảm giá trị thực của khái niệm “vừa túi tiền”.

Đáng chú ý, một số xu hướng đô thị hóa hiện đại như cải tạo, chỉnh trang theo tiêu chuẩn xanh đang vô tình đẩy giá bất động sản khu vực lên cao, làm người có thu nhập thấp bị dịch chuyển ra ngoài rìa thành phố. Quá trình tài chính hóa thị trường bất động sản khi các quỹ đầu tư và tổ chức lớn mua gom nhà để cho thuê cũng góp phần làm tăng giá thuê nhà, thu hẹp dư địa phát triển nhà ở dành cho các đối tượng yếu thế.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội vốn là kênh chính hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở lại đang cạn dần. Quỹ nhà hiện hữu không đủ, bị xuống cấp, trong khi điều kiện để được hưởng chính sách lại quá khắt khe. Ngay cả những gia đình thu nhập trung bình cũng gặp khó khi muốn tiếp cận nhà ở theo diện hỗ trợ.

Nhiều khu nhà giá rẻ hiện có cũng rơi vào tình trạng hạ tầng yếu kém: thiếu nước sạch, ô nhiễm môi trường, thiếu trường học và trạm y tế. Những thiếu hụt này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân mà còn làm giảm sức hấp dẫn và tính bền vững của mô hình nhà ở vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, sự bất bình đẳng không gian trong phát triển đô thị ngày càng rõ rệt. Người lao động nhập cư, đồng bào dân tộc thiểu số và các nhóm thu nhập thấp thường bị đẩy ra xa trung tâm là nơi thiếu việc làm ổn định, hạ tầng yếu và chi phí đi lại tốn kém. Điều này tạo ra rào cản trong việc tiếp cận các cơ hội giáo dục, y tế và nâng cao chất lượng sống.

Cuối cùng, áp lực từ lãi suất cao và rủi ro tài chính là yếu tố khiến nhiều hộ gia đình không dám vay mua nhà. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, việc tiếp cận vốn vay để sở hữu hoặc cải tạo nhà ở là rào cản lớn, có thể khiến người dân rơi vào cảnh nợ xấu, thậm chí mất chỗ ở khi không đủ khả năng trả nợ.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhiều quốc gia đã có những bước đi quyết liệt và đồng bộ nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tại châu Âu, một số nước kiểm soát giá thuê và buộc chủ đầu tư phân bổ quỹ nhà ở trong mỗi dự án. Đức đẩy mạnh mô hình đối tác công - tư (PPP), trong khi Hàn Quốc trợ giá sâu cho người thuê, giảm đến 80% chi phí và Canada ưu tiên cải cách thủ tục hành chính để mở rộng nguồn cung. Dù cách tiếp cận khác nhau, điểm chung trong các giải pháp này là vai trò điều tiết và dẫn dắt mạnh mẽ của Chính phủ là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của chiến lược phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Theo TS. Đoàn Văn Bình, Việt Nam cũng cần một hệ sinh thái chính sách mạnh mẽ và ổn định, không chỉ để tháo gỡ các nút thắt ngắn hạn, mà còn để kiến tạo nền tảng phát triển nhà ở bền vững trong dài hạn. Phát triển nhà ở vừa túi tiền không thể chỉ dựa vào tín hiệu thị trường. Đây là bài toán an sinh, là cam kết xã hội và là một phần không thể tách rời trong chiến lược phát triển đô thị văn minh, công bằng và đáng sống.

Cem.Info