Việc tìm hiểu cách thức mua nhà ở Mỹ có thể cho chúng ta một cách nhìn khác với việc giao dịch bất động sản trên sàn đang gây tranh cãi ở Việt Nam. Xem kỹ bài này, độc giả sẽ rõ hơn về bản chất hoạt động của các sàn bất động sản ở Việt Nam.
Mua nhà ở Mỹ với những thuận lợi và khó khăn như thế nào?
Bất kỳ ai cũng có thể mua và sở hữu tài sản tại Mỹ bất kể quốc tịch. Không có luật hoặc hạn chế nào ngăn cản một cá nhân thuộc bất kỳ quốc tịch nước ngoài nào sở hữu hoặc mua nhà ở Mỹ. Và điều dễ dàng nhất nếu bạn có đủ tiền bằng tiền mặt. Một người không phải là công dân Mỹ sẽ rất khó khăn tìm kiếm nguồn tài chính cho vay ở Mỹ.
Trong trường hợp bạn là thường trú nhân có thẻ xanh, không phải thường trú nhân có thị thực lao động hợp lệ hoặc người tị nạn được cấp quy chế tị nạn, bạn có thể đủ điều kiện để vay thế chấp. Bạn có thể mua nhà ở Mỹ mà không cần phải nhập cảnh vào Mỹ cho mục đích kinh doanh, khi ấy mọi thủ tục đều do Công ty môi giới thực hiện và chữ ký điện tử được chấp nhận trong giao dịch ở Mỹ.
Cuối cùng, bạn có thể quyết định bán tài sản ở Mỹ của mình. Trước khi bạn mua bất động sản mới ở Mỹ bạn nên biết các quy tắc và yêu cầu nếu bạn quyết định bán bất động sản của mình trong tương lai. IRS yêu cầu người mua tài sản từ những người không phải là công dân Hoa Kỳ giữ lại 15% tổng giá bán để đảm bảo người nước ngoài không trốn thuế thu nhập của Hoa Kỳ đối với tài sản đã bán của họ.
Bất kỳ ai cũng có thể mua và sở hữu tài sản tại Mỹ bất kể quốc tịch. Không có luật hoặc hạn chế nào ngăn cản một cá nhân thuộc bất kỳ quốc tịch nước ngoài nào sở hữu hoặc mua nhà ở Mỹ. Và điều dễ dàng nhất nếu bạn có đủ tiền bằng tiền mặt. Một người không phải là công dân Mỹ sẽ rất khó khăn tìm kiếm nguồn tài chính cho vay ở Mỹ.
Trong trường hợp bạn là thường trú nhân có thẻ xanh, không phải thường trú nhân có thị thực lao động hợp lệ hoặc người tị nạn được cấp quy chế tị nạn, bạn có thể đủ điều kiện để vay thế chấp. Bạn có thể mua nhà ở Mỹ mà không cần phải nhập cảnh vào Mỹ cho mục đích kinh doanh, khi ấy mọi thủ tục đều do Công ty môi giới thực hiện và chữ ký điện tử được chấp nhận trong giao dịch ở Mỹ.
Cuối cùng, bạn có thể quyết định bán tài sản ở Mỹ của mình. Trước khi bạn mua bất động sản mới ở Mỹ bạn nên biết các quy tắc và yêu cầu nếu bạn quyết định bán bất động sản của mình trong tương lai. IRS yêu cầu người mua tài sản từ những người không phải là công dân Hoa Kỳ giữ lại 15% tổng giá bán để đảm bảo người nước ngoài không trốn thuế thu nhập của Hoa Kỳ đối với tài sản đã bán của họ.
Nếu người mua không giữ lại số tiền này, họ có thể phải chịu trách nhiệm về các khoản thuế bổ sung. Bạn sẽ nhận đầy đủ tiền khi cơ quan thuế có quyết định giải phóng nó. Nước Mỹ có diện tích hơn 9 triệu km², dân số hơn 300 triệu người, thiếu lao động, kinh tế thịnh vượng với nền giáo dục tốt đẹp, xã hội tự do, dân chủ, các quyền con người được bảo đảm. Việc cho phép người nước ngoài mua, bán nhà khá dễ dàng đã khiến giới nhà giàu từ khắp nơi trên Thế giới bỏ tiền ra để sở hữu và kinh doanh bất động sản trên nước Mỹ.
Việc mua bán bất động sản của người nước ngoài, cùng với các giao dịch bất động sản của công dân Mỹ khiến lượng giao dịch hàng năm lên một con số khổng lồ (có thể đến con số triệu) dẫn đến một thực tế các cơ quan quản lý nhà nước không thể kiểm soát được tất cả các giao dịch với đống hồ sơ đó.
Với tính chất pháp lý phức tạp, cũng như sự đa dạng muôn hình vạn trạng của hàng hoá bất động sản đã đưa đến thực tế cần phải có những nhà tư vấn hay nói chính xác hơn là những Công ty môi giới ra đời để cung cấp thông tin, hướng dẫn thủ tục pháp lý cho khách hàng… trước khi gửi đến các cơ quan quản Nhà nước xác nhận tính hợp pháp, hợp lý, hợp lệ của giao dịch như cơ quan thuế, quản lý đô thị, quản lý môi trường…
Trình tự thủ tục và vai trò của các Công ty môi giới
Việc mua nhà ở Mỹ thường có nhiều bước
Trong đó có những bước mang tính chuẩn bị mà người mua được khuyến cáo, và những bước do quy định của chính quyền. Mục đích để bạn có thể biết chính xác điều gì sẽ xảy ra và khi nào sẽ xảy ra. Theo đó bạn cần suy nghĩ thật kỹ, bạn có thực sự có nhu cầu, nó đem cơ hội, thách thức gì? Đây có phải là thời điểm thích hợp để bạn thực hiện một trong những giao dịch mua lớn nhất trong đời mình không?
Bước tiếp theo tự bạn phải nghiên cứu thị trường trên nguồn cấp dữ liệu về các ngôi nhà có sẵn trên MLS đáp ứng tiêu chí của bạn để có thể sơ bộ hình dung những việc mình cần phải làm. Như xem xét khả năng vay tín dụng, lãi suất ưu đãi… khả năng chi trả, khả năng sinh lời trong một thời gian khoảng 4 năm, giá cả, sự thuận tiện của hạ tầng kỹ thuật…
Nếu bạn quyết định cần phải mua nhà ở một khu vực nào đó, bạn sẽ phải tìm đến một nhà môi giới có uy tín làm trung gian cho giao dịch của bạn, đây là một quy định bắt buộc ở một số bang của Mỹ, nhưng nói chung là bạn vẫn phải cần thuê họ. Một điều rất thuận tiện là ở Mỹ thủ tục giao dịch mua bán nhà có thể thực hiện tại bất kỳ ở một bang nào, không phải mua nhà ở đâu phải làm thủ tục giao dịch ở đó.
Công ty môi giới có vai trò gì?
Họ sẽ hướng dẫn bạn thực hiện quy trình, tìm ngôi nhà lý tưởng, thương lượng đề nghị của bạn và đưa bạn đến bàn chốt. Các nhà môi giới bất động sản tốt nhất có nhịp đập liên tục trên thị trường và sử dụng kinh nghiệm đó giúp bạn đảm bảo mức giá tốt nhất cho ngôi nhà mới của bạn. Họ sẽ cung cấp đầy đủ thông tin cho bạn lựa chọn.
Khi bạn đã quyết định mua ngôi nhà nào đó bạn sẽ ký hợp đồng thứ nhất với Công ty môi giới. Công ty môi giới sẽ làm các thủ tục vay tiền để bạn có đủ điều kiện làm tin với bên bán (nếu bạn phải đi vay), họ sẽ yêu cầu bạn chứng minh khả năng tài chính, đặt cọc để đảm bảo giao dịch có thể thực hiện các bước tiếp theo. Đến lúc này nhà môi giới sẽ tiếp cận bên bán, đàm phán cụ thể với bên bán... Khi bên mua và bên bán đã thống nhất với nhau, hợp đồng giữa họ được ký kết thông qua Công ty môi giới.
Với tư cách là người mua bạn sẽ đi kiểm tra thực tế ngôi nhà, đảm bảo nó trong tình trạng mà bạn sẵn sàng chấp nhận trước khi hoàn tất giao dịch mua. Kiểm tra nhà tốt cũng sẽ cung cấp cho bạn thông tin bạn cần để đưa ra quyết định thương lượng sửa chữa cho bất kỳ vấn đề nào hoặc đơn giản là bỏ đi.
Việc kiểm tra nhà thường cần diễn ra từ 7 - 10 ngày sau khi ký hợp đồng. Có một số loại kiểm tra khác nhau mà bạn có thể muốn lên lịch, vì vậy hãy chắc chắn xem xét các lựa chọn của bạn trước thời hạn.
Như thế chưa đủ để hợp đồng đóng lại, bạn chưa nhận được nhà, Công ty môi giới sẽ phải chuyển toàn bộ hợp đồng và hồ mua bán cho Công ty lập văn tự (Title company), vai trò của Công ty Title company đã được nêu ra trong phần 2, nhưng có thể hiểu đây là một bước thẩm định đủ căn cứ cho giao dịch đảm bảo tính pháp lý bảo vệ cho các bên trước khi đóng hợp đồng. Quá trình thẩm định có thể mất vài tuần nếu các thẩm định viên trong khu vực của bạn đang bận. Việc kiểm tra thực tế tài sản có thể kéo dài từ dưới nửa giờ đến vài giờ.
Giao dịch đến lúc được đóng lại
Trong bước cuối cùng này, quyền sở hữu được chuyển từ người bán sang bạn với tư cách là người mua và bạn chính thức nhận khoản vay thế chấp, cả hai đều liên quan đến việc ký kết rất nhiều giấy tờ theo quy định của chính quyền mà không phải nhìn thấy mặt các ngài ấy. Bây giờ bạn chính thức sở hữu ngôi nhà.
ximang.vn (TH/ FB Anh Quốc)
