Tính diện tích căn hộ nhà chung cư thế nào?

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà, do căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, do vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ. Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo "phủ bì", tức cả diện tích tường bao đều là diện tích sở hữu của chủ sở hữu thì nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật vào phần diện tích căn hộ cũng có quan điểm và cách tính khác nhau. Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà.


Theo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, có ba cách tính diện tích căn hộ. Thứ nhất là tính diện tích sử dụng căn hộ (diện tích đặt thảm), là diện tích thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh... trong căn hộ. Thứ hai làtính diện tích xây dựng căn hộ, là diện tích sử dụng như cách tính thứ nhất cộng với diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ đó và cả diện tích ban-công, lô-gia (nếu có). Cách tính thứ ba là tính diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ. Như cách tính thứ hai cộng với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung...) phân bổ cho căn hộ đó (theo tỷ lệ phần trăm) bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ.

Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn. Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD kèm theo mẫu Hợp đồng mua bán nhà ở.

Theo đó, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, ngoài các nội dung quy định về hai bên mua, bán còn phải ghi rõ thêm các nội dung về phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán... Điều này có nghĩa là Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Đây là một kẽ hở để chủ đầu tư một số dự án nhà chung cư lợi dụng, tạo sự lập lờ để mưu lợi trong hợp đồng mua, bán nhà. Thực chất phần lớn người mua căn hộ chung cư không nắm rõ cách tính diện tích nhà.

Hiện nay, tại Việt Nam, phương pháp tính diện tích nhà chủ yếu dựa theo phương pháp tim tường, có nghĩa là chủ đầu tư đã bán cả phần sở hữu chung (tường, cột, hộp kỹ thuật...). Mặc dù, Thông tư 16/2010/TT-BXD cũng yêu cầu bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng, diện tích sàn căn hộ để tính giá bán được xác định theo phương pháp nào, tính theo tim tường hay tính theo thông thủy.

Tuy nhiên, cách tính theo tim tường rất dễ xảy ra tranh chấp, kiện tụng vì phần sở hữu vừa chung vừa riêng cả hai bên chủ đầu tư và khách hàng đều có quyền, đôi khi phần diện tích này lại ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Do vậy cần công khai, minh bạch, thống nhất cách tính diện tích sở hữu của chủ sở hữu để tính vào giá bán nhà khi giao dịch mua, bán nhà chung cư, đồng thời có quy định cụ thể, chi tiết và ghi rõ trong hợp đồng mua, bán nhà về các phần diện tích chung không được quyền sử dụng và phần diện tích riêng thuộc chủ sở hữu để tránh những tranh chấp không đáng có cũng như bảo đảm an toàn cho kết cấu công trình.